Contrats et droit de la construction

Chapitre 3 : Contrats et droit de la construction

3.1 Sources du droit de la construction au Québec

Le droit de la construction québécois est un droit hybride, à la fois civiliste et réglementaire. L'entrepreneur général doit savoir quelle source invoquer selon la nature du litige, car chacune obéit à des règles de preuve et de prescription différentes.

Code civil du Québec (C.c.Q.) : il constitue le socle des relations contractuelles. Le contrat d'entreprise ou de service est régi par les articles 2098 à 2129 C.c.Q. La responsabilité civile contractuelle découle de l'article 1458 C.c.Q., la responsabilité extracontractuelle de l'article 1457 C.c.Q. L'hypothèque légale de la construction est prévue aux articles 2726 à 2730 C.c.Q. La garantie contre les vices cachés est encadrée par les articles 1726 et suivants C.c.Q.

Loi sur le bâtiment (RLRQ, c. B-1.1) : elle encadre le régime de licences de la RBQ, la qualification des entrepreneurs, la sécurité du public et les plans de garantie obligatoires. L'article 46 impose la détention d'une licence valide pour agir comme entrepreneur. L'article 211 et suivants traitent du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs.

Code de construction et Code de sécurité : ils édictent les exigences techniques obligatoires (normes de construction, sécurité incendie, accessibilité). Le Code de construction adopte par renvoi le Code national du bâtiment (CNB) avec des modifications québécoises (chapitre I, Bâtiment).

Loi sur la santé et la sécurité du travail (LSST, RLRQ, c. S-2.1) : elle impose les obligations de prévention sur les chantiers. L'article 51 oblige l'employeur à prendre les mesures nécessaires pour protéger la santé et la sécurité des travailleurs. Le Code de sécurité pour les travaux de construction (CSTC) en découle directement.

Loi sur les contrats des organismes publics (RLRQ, c. C-65.1) : elle régit les appels d'offres publics et impose le recours au Système électronique d'appel d'offres (SEAO) pour tout contrat de 100 000 $ et plus.

Jurisprudence : les décisions des tribunaux interprètent les lois et les contrats. Des arrêts comme ABB Inc. c. Domtar Inc. (2007 CSC 50) sur les vices cachés ou Banque de Montréal c. Bail Ltée sur l'obligation de renseignement font autorité et balisent la pratique contractuelle.

3.2 Types de contrats de construction

Le choix du mode contractuel détermine la répartition des risques entre le client (donneur d'ouvrage) et l'entrepreneur. L'entrepreneur général doit savoir recommander le mode adapté à chaque projet et en comprendre les incidences sur sa trésorerie et sa responsabilité.

Contrat à prix forfaitaire (prix fixe) : l'entrepreneur s'engage à exécuter l'ouvrage pour un prix global déterminé, établi à partir des plans et devis. Le risque de dépassement de coûts est assumé par l'entrepreneur. Avantage : prévisibilité budgétaire pour le client. C'est le mode visé par le contrat normalisé CCDC 2 – Contrat à prix forfaitaire. Inconvénient : toute modification du périmètre exige un ordre de changement négocié.

Contrat à prix unitaire : la rémunération est calculée selon les quantités réellement exécutées multipliées par des prix unitaires convenus. Idéal pour les ouvrages dont les quantités sont incertaines (excavation, fondations, terrassement). Le risque de quantité est partagé : le client paie le réel, l'entrepreneur assume le risque sur le prix unitaire.

Contrat à coût majoré (coût plus / temps et matériaux) : le client rembourse les coûts réels (main-d'œuvre, matériaux, sous-traitance) majorés d'un pourcentage ou d'un montant fixe couvrant les frais généraux et le bénéfice. Le risque de dépassement est assumé par le client. Transparence maximale exigée : registres de coûts, factures, feuilles de temps. C'est le mode du contrat CCDC 3 – Contrat à coût majoré.

Contrat en gérance de construction : l'entrepreneur agit comme gérant et coordonne les travaux, souvent en mode « services » (CCDC 5A) ou « services et construction » (CCDC 5B). Le risque d'inflation et d'imprévus peut être partagé au moyen de clauses d'indexation ou d'une provision pour imprévus. Le gérant ne réalise pas lui-même les travaux, il les fait exécuter par des entrepreneurs spécialisés.

Contrat clé en main (conception-construction) : l'entrepreneur assume à la fois la conception et la construction. Il devient l'interlocuteur unique du client et porte la responsabilité de la conception. C'est le mode du contrat CCDC 14 – Contrat conception-construction. Le client transfère le risque de coordination conception/exécution, mais renonce à une partie du contrôle sur les détails techniques.

Exemple pratique : pour un immeuble locatif de 24 logements dont les plans sont complets, le contrat à prix forfaitaire (CCDC 2) convient. Pour un ouvrage de génie civil avec excavation en sol inconnu, le contrat à prix unitaire est préférable. Pour une rénovation majeure dont l'ampleur des découvertes est imprévisible, le coût majoré (CCDC 3) avec plafond garanti (GMP – Guaranteed Maximum Price) protège les deux parties.

3.3 Éléments essentiels d'un contrat de construction

Un contrat de construction valide exige le consentement libre et éclairé des parties, une cause licite et un objet certain (art. 1385 C.c.Q.). En pratique, tout contrat d'entreprise en construction devrait comporter les éléments suivants :

21.Identification des parties — nom ou raison sociale, adresse, numéro d'entreprise du Québec (NEQ), numéro de licence RBQ et sous-catégories détenues. Un contrat signé par un entrepreneur sans licence valide est frappé de nullité relative et expose l'entrepreneur à des sanctions pénales (Loi sur le bâtiment).

22.Description de l'ouvrage — plans, devis, cahier des charges, portée des travaux, spécifications techniques. Les documents contractuels ont un ordre de priorité qu'il faut préciser (ex. : l'entente contractuelle prime sur les conditions générales, qui priment sur les devis, qui priment sur les dessins).

23.Prix et modalités de paiement — montant total, échéancier de facturation progressive, retenue contractuelle (généralement 10 % retenue jusqu'à la réception des travaux ou jusqu'à l'expiration du délai de réclamation). Le contrat CCDC 2 prévoit un certificat de paiement émis par le consultant dans les 7 jours suivant la demande.

24.Échéancier — dates de début et de fin, jalons intermédiaires, pénalités de retard (dommages-intérêts liquidés, souvent exprimés en $ par jour de retard). Une pénalité excessive peut être réduite par le tribunal si elle est jugée abusive (art. 1623 C.c.Q.).

25.Modifications et ordres de changement — processus d'approbation écrite obligatoire avant l'exécution de tout travail supplémentaire.

26.Assurances et cautionnements — polices exigées (responsabilité civile commerciale, généralement 2 M$ à 5 M$ par sinistre), cautionnement d'exécution et cautionnement de paiement de la main-d'œuvre et des matériaux.

27.Réception des travaux — modalités de la réception provisoire et de la réception définitive, traitement des déficiences.

28.Garanties — garantie légale de qualité (Loi sur le bâtiment), garantie contractuelle, garantie contre les vices cachés, garantie décennale pour les vices majeurs.

29.Mécanisme de règlement des différends — médiation, arbitrage ou recours judiciaire, avec juridiction et droit applicable (droit québécois).

3.4 Ordres de changement et avenants

Les ordres de changement sont inévitables sur tout chantier : conditions de site imprévues, modifications demandées par le client, erreurs ou omissions dans les plans, exigences réglementaires nouvelles.

Ordre de changement écrit obligatoire : toute modification au contrat initial doit être constatée par écrit et signée par les deux parties avant l'exécution des travaux. Le contrat CCDC 2 (article GC 6) prévoit que l'entrepreneur ne peut exécuter un travail supplémentaire sans un ordre de changement signé du consultant ou du propriétaire. Un travail exécuté sans autorisation écrite risque de ne pas être payé.

Contenu de l'ordre de changement : description précise de la modification, incidence sur le prix (montant ajouté ou retranché), incidence sur l'échéancier (prolongation de délai en jours), signatures des parties. Le CCDC 2 prévoit trois méthodes de tarification : entente sur un prix forfaitaire, prix unitaire convenu, ou coût majoré avec justificatifs.

Gestion des imprévus : prévoir une provision pour imprévus (contingence) de 5 % à 15 % du montant du contrat selon la complexité et le niveau de définition des plans. Plus les plans sont préliminaires, plus la contingence doit être élevée.

Avenant : document formel qui modifie le contrat original (par opposition à l'ordre de changement qui modifie l'ouvrage). L'avenant doit être annexé au contrat et signé avec les mêmes formalités. Il peut modifier le prix global, l'échéancier ou les conditions générales.

Exemple pratique : lors de l'excavation d'un stationnement souterrain, l'entrepreneur découvre une conduite d'aqueduc non indiquée aux plans. Il émet immédiatement un avis écrit au consultant, documente la condition par photos, et soumet un ordre de changement chiffrant le déplacement de la conduite (12 500 $) et la prolongation de délai (4 jours ouvrables). Sans cet écrit, la réclamation sera difficile à faire valoir.

3.5 Réception des travaux

La réception des travaux est une étape juridique charnière : elle marque le transfert des risques, le point de départ des garanties et, souvent, l'exigibilité du solde du prix.

Réception provisoire : inspection conjointe des parties, établissement d'une liste de déficiences (malfaçons mineures à corriger). Le client prend possession des lieux. Le contrat CCDC 2 (article GC 12) prévoit que la réception provisoire est attestée par un certificat du consultant. À compter de cette date, l'entrepreneur n'est plus responsable des dommages causés aux ouvrages, sauf pour les déficiences listées.

Réception définitive : après correction de toutes les déficiences de la liste, le consultant émet un certificat de réception définitive. C'est à ce moment que les retenues contractuelles (10 %) sont libérées, sous réserve des réclamations non résolues. Le CCDC 2 prévoit un délai typique de 30 jours après la réception provisoire pour la réception définitive.

Réception présumée (tacite) : le client prend possession des lieux sans réserves écrites et sans inspection formelle — cette prise de possession peut être interprétée par les tribunaux comme une acceptation de l'ouvrage, ce qui affaiblit les recours ultérieurs pour vices apparents. Les vices cachés demeurent toutefois couverts.

Conséquences juridiques : à compter de la réception, les garanties légales commencent à courir (garantie d'un an pour les malfaçons, garantie contre les vices cachés). Le fardeau de la preuve des dommages postérieurs à la réception incombe au client.

3.6 Hypothèque légale de la construction

L'hypothèque légale de la construction (art. 2726 C.c.Q.) est une sûreté réelle qui grève l'immeuble pour garantir le paiement des travaux, matériaux ou services fournis. Elle confère à son bénéficiaire un droit de suite et un droit de préférence sur l'immeuble, même s'il n'a pas de contrat direct avec le propriétaire.

Bénéficiaires (art. 2726 C.c.Q.) : l'entrepreneur général, les sous-traitants, les fournisseurs de matériaux, les architectes, les ingénieurs et les ouvriers, pour les travaux demandés par le propriétaire ou son représentant.

Naissance de l'hypothèque : elle existe de plein droit, sans inscription, au moment où les travaux sont exécutés. Mais pour être opposable aux tiers et conserver son rang, elle doit être publiée.

Délai d'inscription : l'hypothèque doit être inscrite au Registre foncier dans les 30 jours suivant la fin des travaux (art. 2727 C.c.Q.). Passé ce délai, l'hypothèque s'éteint. La « fin des travaux » s'apprécie objectivement (achèvement substantiel de l'ouvrage), et non à la date de la dernière facture.

Avis d'hypothèque légale : un avis écrit doit être signifié au propriétaire avant l'inscription, décrivant l'immeuble, le montant réclamé et la nature des travaux. Pour le sous-traitant sans contrat direct avec le propriétaire, l'avis doit être donné au propriétaire avant l'exécution des travaux ou, à défaut, l'hypothèque ne grève que la plus-value apportée à l'immeuble.

Durée de validité : l'hypothèque légale subsiste pendant 6 mois après la fin des travaux (art. 2727 C.c.Q.). Pour la maintenir au-delà, le créancier doit, dans ce délai de 6 mois, intenter une action en justice (action hypothécaire) et la publier. À défaut, l'hypothèque est radiée.

Rang et priorité : l'hypothèque légale de la construction prime les hypothèques conventionnelles (hypothèque bancaire) pour la plus-value qu'elle a procurée à l'immeuble, et ce, peu importe sa date d'inscription. C'est une protection puissante pour l'entrepreneur impayé.

Exemple pratique : un sous-traitant en électricité termine ses travaux le 15 mars. Il doit inscrire son hypothèque légale au plus tard le 14 avril (30 jours). S'il ne le fait pas, il perd sa sûreté réelle et devient un simple créancier chirographaire, bien moins protégé en cas d'insolvabilité du propriétaire.

3.7 Garantie légale de qualité et garanties légales

La garantie de qualité (art. 2100 et 2120 C.c.Q.) oblige l'entrepreneur à exécuter l'ouvrage selon les règles de l'art et à livrer un ouvrage exempt de vices. Pour les bâtiments résidentiels neufs, la Loi sur le bâtiment impose un plan de garantie obligatoire administré par Garantie de construction résidentielle (GCR) :

1 an : garantie contre les malfaçons et les vices de conception, de construction ou d'installation. Correction gratuite par l'entrepreneur. Le délai de dénonciation est de 6 mois suivant la découverte du vice, dans l'année de la réception.

2 ans : garantie contre les vices affectant l'étanchéité (toiture, fenêtres, fondations, enveloppe du bâtiment) et les vices de matériaux ou de main-d'œuvre non couverts par la garantie d'un an.

3 ans : garantie contre les vices majeurs (défauts structuraux, systèmes mécanique ou électrique non conformes) qui rendent l'ouvrage impropre à l'usage auquel il est destiné.

5 ans : garantie contre les vices de conception, de construction ou de sol qui entraînent la perte de l'ouvrage (garantie décennale dans la tradition civiliste, art. 2118 C.c.Q. — responsabilité de 5 ans pour la perte de l'ouvrage, souvent appelée à tort « garantie de 10 ans »).

Distinction importante : la garantie légale de qualité (GQM) s'applique à tout bâtiment, tandis que le plan de garantie GCR ne couvre que les bâtiments résidentiels neufs visés par le règlement (maisons unifamiliales, certains immeubles de 4 étages et moins). Pour les bâtiments commerciaux ou industriels, seules les garanties légales du Code civil et les garanties contractuelles s'appliquent.

Exemple pratique : un acheteur découvre des infiltrations d'eau au sous-sol 18 mois après la prise de possession. Comme le vice affecte l'étanchéité des fondations, il est couvert par la garantie de 2 ans. Il doit dénoncer le vice par écrit à l'entrepreneur et à GCR dans les 6 mois de la découverte, sous peine de déchéance.

3.8 Responsabilité civile et recours

L'entrepreneur général est exposé à deux régimes de responsabilité distincts, qui peuvent se cumuler :

Responsabilité contractuelle (art. 1458 C.c.Q.) : elle sanctionne l'inexécution ou la mauvaise exécution des obligations contractuelles (retard, malfaçon, non-conformité aux plans). Le créancier doit prouver la faute, le dommage et le lien de causalité. La prescription est de 3 ans (art. 2925 C.c.Q.) à compter du jour où le droit d'action a pris naissance.

Responsabilité extracontractuelle (art. 1457 C.c.Q.) : elle couvre les dommages causés aux tiers pendant les travaux (ex. : effondrement d'une grue sur un immeuble voisin, bris d'une conduite municipale). L'entrepreneur est aussi responsable du fait de ses sous-traitants et de ses employés (art. 1463 C.c.Q. — responsabilité du commettant).

Recours collectifs (actions collectives) : possibles en cas de vices systématiques affectant un ensemble résidentiel (ex. : défaut de conception répété sur toutes les unités d'un condominium). L'autorisation d'exercer l'action collective est accordée par le tribunal si les questions de droit ou de fait sont communes.

Assurance responsabilité civile : indispensable pour couvrir les frais de défense et les indemnités. Les contrats publics exigent souvent une couverture de 2 M$ à 5 M$ par sinistre, avec mention de l'assureur et renonciation à subrogation. L'assurance « chantier » (tous risques chantier, ou « wrap-up ») couvre les dommages matériels à l'ouvrage pendant la construction.

3.9 Appels d'offres et soumissions

L'appel d'offres est le processus par lequel le donneur d'ouvrage sollicite des soumissions concurrentes. Il obéit à des règles strictes, surtout dans le secteur public.

Secteur public : la Loi sur les contrats des organismes publics impose l'appel d'offres public pour tout contrat de 100 000 $ et plus, publié sur le SEAO (Système électronique d'appel d'offres). Le principe est celui de l'égalité de traitement des soumissionnaires : le donneur d'ouvrage ne peut négocier avec un seul ni modifier les règles en cours de processus.

Secteur privé : l'appel d'offres est facultatif mais fréquent. Le donneur d'ouvrage peut se réserver le droit de n'accepter ni la plus basse ni aucune soumission, à condition de le prévoir expressément dans les documents d'appel d'offres.

Dépôt de soumission (bid deposit) : dans les appels d'offres publics et les gros projets privés, une garantie de soumission est exigée, généralement 10 % du prix soumissionné, sous forme de chèque visé, de traite bancaire ou de cautionnement de soumission. Elle est confisquée si le soumissionnaire retenu refuse de signer le contrat.

Cautionnement d'exécution et de paiement : pour les contrats publics, le soumissionnaire retenu doit fournir un cautionnement d'exécution de 50 % du prix du contrat et un cautionnement de paiement de la main-d'œuvre et des matériaux de 50 %. Ces cautionnements protègent le donneur d'ouvrage contre la défaillance de l'entrepreneur et les sous-traitants contre le non-paiement.

Validité de la soumission : la soumission est une offre de contracter qui lie son auteur pendant la période de validité indiquée (souvent 30, 60 ou 90 jours). Le retrait d'une soumission pendant cette période expose le soumissionnaire à des dommages-intérêts.

Erreur dans la soumission : une erreur manifeste (ex. : omission d'un poste important) peut permettre le retrait sans pénalité si elle est dénoncée immédiatement, mais la jurisprudence est restrictive. L'arrêt M.F.G. du Canada Ltée c. R. illustre la sévérité des tribunaux envers les retraits tardifs.

Exemple pratique : une municipalité lance un appel d'offres pour la réfection d'un centre communautaire estimé à 2,4 M$. Les soumissionnaires doivent déposer une garantie de soumission de 10 % (240 000 $) et, s'ils sont retenus, des cautionnements d'exécution et de paiement de 50 % chacun (1,2 M$). La soumission doit demeurer valide 60 jours.

3.10 Contrats normalisés CCDC et clauses types

Le Comité canadien des documents de construction (CCDC) publie des contrats normalisés largement utilisés au Canada, y compris au Québec (avec adaptations au droit civil). Leur maîtrise est essentielle pour l'entrepreneur général.

CCDC 2 – Contrat à prix forfaitaire : le plus utilisé. Il établit les rôles du propriétaire, de l'entrepreneur et du consultant (architecte/ingénieur). Les conditions générales (GC) couvrent l'administration du contrat, les paiements progressifs (certificat du consultant dans les 7 jours, paiement dans les 30 jours), les ordres de changement (GC 6), la réception (GC 12) et le règlement des différends (GC 8).

CCDC 3 – Contrat à coût majoré : prévoit la rémunération au coût réel majoré d'un montant fixe ou d'un pourcentage, avec obligation de transparence et droit de vérification des livres par le propriétaire.

CCDC 5A et 5B – Contrat de gérance de construction : 5A pour les services de gérance seulement, 5B pour les services et la construction. Le gérant agit comme mandataire du propriétaire.

CCDC 14 – Contrat conception-construction : l'entrepreneur assume la conception et l'exécution. Il doit fournir les services professionnels requis (architecte, ingénieur) et assume la responsabilité de la conception.

CCDC 18 – Contrat de construction à prix forfaitaire (régime de retraite) et autres documents spécialisés.

Clauses types à surveiller :

Clause de paiement « pay-when-paid » (payé lorsque payé) : subordonne le paiement du sous-traitant à la réception du paiement par l'entrepreneur général. Sa validité est reconnue au Québec mais interprétée restrictivement ; elle ne dispense pas l'entrepreneur de payer dans un délai raisonnable.

Clause de dommages-intérêts liquidés : fixe à l'avance le montant des dommages en cas de retard (ex. : 1 500 $ par jour ouvrable de retard). Elle doit représenter une estimation raisonnable du préjudice réel, sous peine d'être requalifiée en clause pénale abusive.

Clause de résiliation : prévoit les cas de résiliation pour défaut (insolvabilité, abandon de chantier, non-respect des normes de sécurité) avec préavis de correction, généralement 7 jours ouvrables.

Clause de force majeure : exonère l'entrepreneur des retards causés par des événements imprévisibles et irrésistibles (intempéries exceptionnelles, grève générale, pandémie), avec prolongation de délai mais sans indemnité supplémentaire, sauf stipulation contraire.

Clause d'ordre de priorité des documents : tranche les contradictions entre les documents contractuels (entente > conditions générales > conditions particulières > devis > dessins).

3.11 Sous-traitance et chaîne contractuelle

La sous-traitance est omniprésente en construction : l'entrepreneur général confie les lots spécialisés (électricité, plomberie, mécanique, structure) à des sous-traitants. Elle obéit à des règles précises.

Contrat de sous-traitance : c'est un contrat d'entreprise distinct du contrat principal. Le sous-traitant n'a pas de lien contractuel direct avec le propriétaire (absence de privity), sauf exceptions. Ses recours contre le propriétaire passent par l'hypothèque légale (art. 2726 C.c.Q.) et, dans le secteur public, par le cautionnement de paiement.

Licence RBQ obligatoire : le sous-traitant doit détenir une licence RBQ valide dans la sous-catégorie correspondant aux travaux exécutés. L'entrepreneur général qui embauche un sous-traitant non licencié s'expose à des sanctions et peut voir sa propre licence compromise.

Obligations de l'entrepreneur général : coordination des sous-traitants, fourniture des installations communes (échafaudages, grues, sanitaires), respect de l'échéancier global, paiement dans les délais. L'entrepreneur général demeure responsable envers le propriétaire de la qualité des travaux des sous-traitants (art. 2100 C.c.Q.).

Retenue et paiement des sous-traitants : la retenue de 10 % s'applique aussi aux sous-traitants. Dans le secteur public, le cautionnement de paiement de 50 % permet au sous-traitant impayé de réclamer directement à la caution (compagnie de cautionnement) sans passer par l'entrepreneur général.

Cautionnement de paiement de la main-d'œuvre et des matériaux : il garantit le paiement des sous-traitants, fournisseurs et ouvriers. Le réclamant doit donner un avis écrit à la caution dans les 120 jours suivant la dernière fourniture de travaux ou de matériaux, puis intenter son action dans l'année qui suit.

Sous-traitance en cascade : un sous-traitant peut lui-même sous-traiter une partie des travaux, mais l'entrepreneur général conserve la responsabilité globale. Les contrats exigent souvent l'autorisation écrite préalable du consultant pour toute sous-traitance.

Exemple pratique : sur un projet de 5 M$, l'entrepreneur général retient 10 % sur chaque facture du sous-traitant en mécanique (lot de 800 000 $), soit une retenue cumulative pouvant atteindre 80 000 $. Si l'entrepreneur général fait faillite avant de payer, le sous-traitant peut réclamer au cautionnement de paiement (50 % de 5 M$ = 2,5 M$ disponibles pour l'ensemble des sous-traitants) et inscrire une hypothèque légale sur l'immeuble dans les 30 jours.

3.12 Mécanismes de règlement des différends

Les litiges de construction sont fréquents et coûteux. Les contrats prévoient généralement une escalade progressive des modes de règlement, du plus souple au plus contraignant.

Négociation : première étape informelle entre les parties. Le contrat CCDC 2 (GC 8) impose souvent un délai de négociation avant tout recours formel. La plupart des litiges se règlent à ce stade.

Médiation : processus confidentiel et non contraignant où un tiers neutre (le médiateur) aide les parties à trouver un accord. Le CCDC 2 prévoit le recours aux Règles canadiennes de médiation en construction. La médiation suspend généralement les délais de prescription si les parties y consentent. Coût typique : 2 000 $ à 5 000 $ par jour, partagé également.

Arbitrage : processus contraignant où un ou trois arbitres rendent une sentence exécutoire, généralement sans appel (sauf motifs très limités). Plus rapide et plus confidentiel que les tribunaux. Le CCDC 2 prévoit l'arbitrage selon les Règles canadiennes d'arbitrage en construction. Délai typique de sentence : 6 à 12 mois. Les frais d'arbitrage (honoraires de l'arbitre, salle, experts) sont partagés, puis attribués à la partie perdante.

Recours judiciaire : devant la Cour du Québec (demandes de moins de 85 000 $) ou la Cour supérieure (85 000 $ et plus). La prescription de droit commun est de 3 ans (art. 2925 C.c.Q.). Les délais sont plus longs (2 à 5 ans avant procès) et les audiences sont publiques.

Expertise et mise en demeure : avant tout recours, une mise en demeure écrite est généralement requise pour constituer le débiteur en demeure (art. 1597 C.c.Q.). Une expertise contradictoire (contre-expertise) est souvent nécessaire pour établir la cause et le coût des malfaçons.

Privilège de l'entrepreneur et rétention : l'entrepreneur impayé peut, dans certains cas, retenir l'ouvrage ou exercer un droit de rétention (art. 1592 et suivants C.c.Q.), mais ce droit est encadré et ne dispense pas des recours formels.

Chronologie type d'un litige : mise en demeure (jour 0) → négociation (30 jours) → médiation (60 à 90 jours) → arbitrage ou action judiciaire (si échec). Pour une hypothèque légale, l'action doit être intentée dans les 6 mois de la fin des travaux, ce qui impose un calendrier serré parallèlement à la médiation.

Points clés à retenir

Le contrat d'entreprise en construction est régi par les articles 2098 à 2129 C.c.Q. ; la licence RBQ valide est une condition de validité (Loi sur le bâtiment, art. 46).

Cinq modes contractuels principaux : prix forfaitaire (CCDC 2), prix unitaire, coût majoré (CCDC 3), gérance (CCDC 5A/5B), conception-construction (CCDC 14). Le mode choisi détermine la répartition des risques.

Tout ordre de changement doit être écrit et signé avant exécution (GC 6 du CCDC 2) ; prévoir une contingence de 5 % à 15 %.

Réception provisoire (liste de déficiences) puis réception définitive (libération de la retenue de 10 %). La prise de possession sans réserves vaut réception présumée.

Hypothèque légale (art. 2726-2730 C.c.Q.) : inscription dans les 30 jours de la fin des travaux, validité de 6 mois, action en justice requise pour la maintenir. Elle prime les hypothèques conventionnelles pour la plus-value.

Garantie de qualité GCR (résidentiel neuf) : 1 an (malfaçons), 2 ans (étanchéité), 3 ans (vices majeurs), 5 ans (perte de l'ouvrage, art. 2118 C.c.Q.). Dénonciation dans les 6 mois de la découverte.

Responsabilité contractuelle (art. 1458) et extracontractuelle (art. 1457) ; prescription de 3 ans (art. 2925 C.c.Q.).

Appels d'offres publics : SEAO obligatoire dès 100 000 $, dépôt de soumission de 10 %, cautionnements d'exécution et de paiement de 50 %.

Sous-traitance : licence RBQ obligatoire, pas de lien contractuel direct avec le propriétaire, recours via hypothèque légale et cautionnement de paiement (avis dans les 120 jours).

Règlement des différends : négociation → médiation → arbitrage (sentence en 6-12 mois) ou tribunaux (Cour du Québec < 85 000 $, Cour supérieure ≥ 85 000 $).

Questions d'examen typiques

118.Quel est le délai pour inscrire une hypothèque légale de la construction au Registre foncier ? Réponse : 30 jours suivant la fin des travaux (art. 2727 C.c.Q.). Au-delà, l'hypothèque s'éteint.

119.Quelle est la durée de validité d'une hypothèque légale et comment la prolonger ? Réponse : 6 mois après la fin des travaux. Pour la maintenir, il faut intenter une action en justice et la publier avant l'expiration de ce délai.

120.Quels sont les bénéficiaires de l'hypothèque légale de la construction ? Réponse : entrepreneur général, sous-traitants, fournisseurs de matériaux, architectes, ingénieurs et ouvriers (art. 2726 C.c.Q.).

121.Quelle garantie couvre les infiltrations d'eau par la toiture 18 mois après la réception ? Réponse : la garantie de 2 ans contre les vices affectant l'étanchéité (plan GCR), avec dénonciation dans les 6 mois de la découverte.

122.Quel pourcentage de cautionnement d'exécution est exigé pour un contrat public ? Réponse : 50 % du prix du contrat, de même que 50 % pour le cautionnement de paiement de la main-d'œuvre et des matériaux.

123.Quel contrat normalisé CCDC convient à un projet où l'entrepreneur assume conception et construction ? Réponse : le CCDC 14 – Contrat conception-construction.

124.Quel est le délai de prescription de droit commun pour un recours contractuel en construction ? Réponse : 3 ans (art. 2925 C.c.Q.).

125.Qu'est-ce que la réception présumée et quel est son effet ? Réponse : la prise de possession des lieux par le client sans réserves écrites, qui peut être interprétée comme une acceptation de l'ouvrage, affaiblissant les recours pour vices apparents (les vices cachés demeurent couverts).

126.Quel est le seuil d'appel d'offres public obligatoire sur le SEAO ? Réponse : 100 000 $ et plus pour les contrats des organismes publics.

127.Dans quel délai un sous-traitant doit-il donner avis à la caution pour réclamer au cautionnement de paiement ? Réponse : dans les 120 jours suivant la dernière fourniture de travaux ou de matériaux.